Rewolucja w obrocie ziemią rolną na Ukrainie

Z początkiem lipca weszła w życie nowa ustawa, która zmienia zasady obrotu gruntami rolnymi na Ukrainie. Regulacja nie pozwala nabywać ziemi inwestorom zagranicznym. Do 2024 roku w obrocie będą mogły uczestniczyć jedynie osoby fizyczne, później transakcje zawierać będą mogły także korporacje. Na GPW w Warszawie notowane są akcje kilku spółek rolnych działających na terenie Ukrainy, które działają w oparciu o dzierżawę ziemi. Nie będą one mogły nabywać gruntów, ponieważ ich siedzibą rejestrową są Cypr, Luksemburg i Niderlandy.

Klika tygodni temu – 1 lipca – weszła w życie ustawa wprowadzająca reformę ziemi rolnej na Ukrainie. Jest to akt, który po raz pierwszy w historii niepodległości tego państwa umożliwia właścicielom gruntów ich sprzedaż.

Reforma jest zaplanowana dwuetapowo. Początkowo jest skierowana jedynie do osób fizycznych, które będą mogły nabywać do końca 2023 roku do 100 ha ziemi. Następnie od 1 stycznia 2024 uprawnione będą także osoby prawne z siedzibą na Ukrainie. Limit obszarowy transakcji zostanie podwyższony do 10 tys. ha.

Z możliwości zakupu zostali wyłączeni obcokrajowcy i osoby prawne, których prawem macierzystym nie jest prawo ukraińskie, chyba że ogólnokrajowe referendum im to umożliwi. Przy obecnych uwarunkowaniach polityczno-społecznych wydaje się to jednak skrajnie nieprawdopodobne.

Reforma dotyczy wyłącznie gruntów prywatnych, bo ustawa wykluczyła sprzedaż tych, które pozostają w posiadaniu państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Nowa regulacja nie ingerowała w umowy o innym charakterze niż kupna/sprzedaży. Chodzi tutaj m. in. o dzierżawy gruntów – co jest istotną informacją dla wielu spółek zajmujących się rolnictwem, które prowadzą uprawy na niejednokrotnie rozległych obszarach. Dotyczy to wielu spółek działających na Ukrainie, których akcje notowane są na GPW w Warszawie.

JAK TO SIĘ ZACZĘŁO ?

Żeby zrozumieć ewolucję procesu obrotu ziemią na Ukrainie należy cofnąć się do lat 90-tych poprzedniego wieku. W czasach, gdy Ukraina była częścią Związku Radzieckiego, ziemia była własnością państwa, a rolnicy pracowali w państwowych i skolektywizowanych gospodarstwach. Po usamodzielnieniu się, państwo zachęcane przez doradzające mu organizacje międzynarodowe, przeprowadziło prywatyzację dużych zasobów ziemi. Pracownikom skolektywizowanych gospodarstw przyznano certyfikaty, dzięki którym mogli uzyskać prawo własności do niewielkich działek.

W 2001 roku rząd wprowadził moratorium na obrót ziemią, pierwotnie tymczasowe, jednak z czasem wielokrotnie przedłużane. Moratorium zakazywało dalszej prywatyzacji ziemi państwowej, a także obrotu nią w transakcjach prywatnych (z drobnymi wyjątkami – np. dziedziczenie). Moratorium nie ingerowało w zjawisko dzierżawy, która w obliczu tak długotrwale nieprzewidywalnego otoczenia prawnego, zyskała znacząco na popularności.

SKALA DZIERŻAWY NA UKRAINIE

Oakland Institute przyznał, że trudno znaleźć wiarygodne dane na temat skali dzierżawy gruntów na Ukrainie. Jest to m. in. z tego powodu, że wiele umów nie jest rejestrowanych. Mimo to, jego zdaniem wśród największych dzierżawców są firmy związane z produkcją rolną. Szacunki całkowite co do dzierżawionych obszarów są dalece nieprecyzyjne – wahają się od 3-6 mln ha.

Według dorocznego rankingu latifundist.com czołowa dziesiątka dzierżawców miała na koniec 2019 roku w swoim posiadaniu ok. 2,7 mln ha gruntów. Dane te mają charakter orientacyjny i mogą się różnić od podawanych przez niektóre podmioty w swoich oficjalnych dokumentach.

Kernel Holding jest największym dzierżawcą gruntów – ponad 500 tys. ha. To bardzo dużo zwłaszcza, jeżeli się porówna z rozdrobnioną strukturą polskiego rolnictwa. Jak donosił portal farmer.pl największe polskie gospodarstwo rolne miało powierzchnię nieco ponad 10 tysięcy hektarów.

Choć to znowu nie tak dużo, gdy weźmie się pod uwagę rosyjskie firmy rolnicze. Kernel plasowałby się mniej więcej w połowie stawki rosyjskiej czołowej dziesiątki, której przewodził Miratorg rodziny Linnik, gospodarujący w 2021 roku na blisko 1,05 mln ha. Różnica pomiędzy obiema firmami jest taka, że Miratorg jest właścicielem gruntów, na których gospodaruje.

Tab. Najwięksi dzierżawcy ziemi rolnej na Ukrainie

Legenda: kolorem jasnoniebieskim oznaczono spółki, których akcje notowane są na GPW w Warszawie

Źródło: latifundist.com

Analiza w czasie zmian dzierżawionych gruntów dowodzi, że największa ekspansja ukraińskich firm rolniczych pod względem pozyskiwania nowych terenów miała miejsce przed wielu laty.

Od dłuższego czasu panuje stagnacja, choć zdarzały się dość istotne zmiany w odniesieniu do niektórych firm (np. Kernel, który istotnie powiększył obszar dzierżaw). W 2010 roku czołowa dziesiątka miała w posiadaniu ok. 2,6 mln ha ziemi, a w 2019 roku ok. 2,7 mln. Jak zmieniał się w czasie dzierżawiony areał przez czołowe spółki rolnicze operujące na Ukrainie można zobaczyć pod linkiem: http://ТОП-10 агрохолдингов | Flourish

Wygląda więc na to, że czołowe spółki rolne z Ukrainy uznały póki co, że osiągnęły odpowiednią skalę działania biznesu i skupiły się na optymalizacji procesów produkcyjnych.

PIERWSZE EFEKTY REFORMY

W krótkiej perspektywie lipcowa reforma rolna na Ukrainie nie doprowadziła do istotnych zmian obrotu ziemią.

Dane za kilka tygodni od wejścia ustawy pokazują niską aktywność transakcyjną. Według ukraińskiego resortu rolnictwa (dane z 12 sierpnia) podpisanych zostało ok. 6,1 tys. umów, opiewających na ok. 12,4 tys. ha – jak łatwo wyliczyć średnia powierzchnia gruntu zmieniająca właściciela wyniosła ok. 2 ha (przy maksymalnym limicie 100 ha). Nieznane są średnie ceny w tych transakcjach. Niewielki wolumen transakcji nie powinien zresztą dziwić. Ukraiński Instytut dla Przyszłości przeprowadził sondaż. Wynika z niego, że tylko 3 proc. posiadaczy gruntów zdecydowałoby się na ich sprzedaż bez wahania. 10 proc. przyznało, że rozważyłoby transakcję, gdyby cena była odpowiednia. 22 proc. zastanowiłoby się nad sprzedażą, ale nie w pośpiechu.

WIĘCEJ MOŻE SIĘ ZMIENIĆ OD 2024 ROKU

Dopiero od 2024 roku może dojść do poważniejszych zmian w zakresie gruntów na Ukrainie, gdy dopuszczone zostanie nabywanie także przez osoby prawne do 10 tys. ha.

Obecnie właścicielem prawie 25 proc. gruntów rolnych jest państwo, jednostki samorządu terytorialnego i przedsiębiorstwa państwowe. ¾ takich nieruchomości jest własnością prywatną. Natomiast cechują je bardzo małe rozmiary (4-10 ha w zależności od regionu).

Kto może włączyć się do akcji nabywania gruntów rolnych po 2023 roku ?

Nabywcy mogą mieć dwojakie zamiary.

Pierwsi potraktują ziemię jako towar inwestycyjny, który z czasem może zyskiwać na wartości. Dodatkowo, jeśli grunt będzie atrakcyjny rolniczo, to mogą otrzymywać coroczne czynsze dzierżawne. Zdaniem ekspertów mogą oni liczyć na roczny dochód z dzierżawy w wysokości 10-15 proc. Dla porównania inflacja w lipcu na Ukrainie wyniosła 10,2 proc. rdr.

Biorąc jednak mocno rozdrobnioną strukturę gruntów prywatnych (4-10 ha) przyszły inwestor będzie musiał się wykazać, poza posiadaniem odpowiednich zasobów finansowych, nie lada determinacją. Gdyby chciał kupić grunt bardzo dużych rozmiarów w jednym kawałku, to musiałby włożyć sporo wysiłku żeby przekonać wielu właścicieli małych parceli.

Z myślą między innymi o takich inwestorach powstał nawet portal kojarzący wszystkie strony transakcji – Land Club. Dostęp do niego mają wszyscy zainteresowani. Z ankiety portalu wynika, że właściciele gruntów byli skłonni sprzedawać swoje nieruchomości za cenę 1,5-2,0 tys. USD/ha. Jednocześnie oczekiwania wskazują, że w ciągu 5 lat od uwolnienia ukraińskiego rynku gruntów rolnych cena za hektar wzrośnie do 4 tys. USD.

Dla porównania średnia cena gruntu rolnego w Polsce wynosi ok. 12,5 tys. USD i nie należy zakładać, że dotyczy czarnoziemów. W naszym kraju szacuje się, że czarnoziemy stanowią ok. 1 proc. areału. Na Ukrainie z kolei 2/3 gruntów rolnych to właśnie czarnoziemy, czyli bardzo żyzne gleby.

Poza poziomem zamożności społeczeństwa duży wpływ na zachowanie się cen po wdrożeniu reformy będzie mieć też dostępność do kredytu. Stopa pożyczkowa banków, obrazująca średni koszt oprocentowania kredytów udzielanych osobom fizycznym i przedsiębiorcom, wynosi nieco ponad 12 proc. w hrywnie. Druga kategoria inwestorów będzie zainteresowana nabyciem w celach użytkowych – to właśnie m. in. przypadek spółek rolnych.

CO NOWA REGULACJA OZNACZA DLA SPÓŁEK Z WIG-UKRAINE ?

Inwestorzy zastanawiają się, jaki wpływ reforma obrotu ziemią rolną może mieć na firmy notowane na GPW w Warszawie, które są skupione w ośmioskładnikowym indeksie WIG-Ukraine.

Spółki rolne zdominowały WIG-Ukraine. Największymi z nich pod względem udziału w indeksie są Kernel, Astarta i IMC. Mają one zasadniczy wpływ na zachowanie WIG-Ukraine, gdyż ich łączny udział wynosi ok. 83 proc.

Wykres – Zmiana procentowa największych spółek rolnych na tle indeksu WIG-Ukraine w ostatnich 3 latach w interwale tygodniowym

Legenda: WIG-Ukraine – kolor niebieski, Kernel – kolor pomarańczowy, Astarta – kolor zielony, IMC – kolor czerwony

Źródło: stooq.pl

Wydaje się, że nowo wprowadzona liberalizacja obrotu ziemią na Ukrainie w średnim terminie będzie mieć neutralny wpływ na spółki rolne z GPW w Warszawie.

Firmy te będą wciąż działać w oparciu o umowy dzierżawy. Są to długoletnie porozumienia – od 2015 roku minimalny okres umowy to 7 lat. Wiele ze spółek dba jednak o jeszcze dłuższe terminy dzierżaw.

Kernel ujawnił, że średni czas trwania umowy wynosi 12 lat. Ciekawostką jest, że z niektórymi kontrahentami (19 tys. ha) podpisał umowy ultradługoterminowe (powyżej 70 lat). Przypomina to trochę instytucję użytkowania wieczystego znanego z prawa polskiego. Spółka uiściła czynsz dzierżawny za to z góry.

Firmy rolne dodatkowo zabezpieczają się wobec wydzierżawiającym gwarantując sobie w umowach prawo pierwszeństwa w przypadku upływu terminu dzierżawy, a także prawo pierwokupu w razie, gdyby regulacje prawne umożliwiały nabycie gruntu. Wszystkie spółki rolne, wchodzące w skład WIG-Ukraine, choć kluczowe stanowiska w nich zajmują obywatele ukraińscy, mają siedzibę w domicylach zagranicznych (głównie Cypr i Luksemburg, ale także Niderlandy). To oznacza, że będą traktowane jako podmioty spoza Ukrainy, a tym samym nie będą mogły nabywać ziemi rolnej.

Chcesz zacząć inwestować za granicą? Przypominamy o możliwości uzyskania 50 USD zwrotu za prowizję przy otwarciu konta w LYNX korzystając z linku: Kliknij aby założyć konto LYNX