Słabe zachowanie REITów
Ze względu na utrzymujące się wysokie stopy procentowe, które wpływają niekorzystnie na wyniki REITów ze względu na ich duże zadłużenie wiele spółek zostało mocno przecenionych. Szczególnie niepokojące sygnały napływają w związku z najmem nieruchomości biurowych i to w właśnie spółki najmujące nieruchomości tego typu wypadały jak na razie najsłabiej:
Rynek nieruchomości biurowych boryka się obecnie z poważnymi problemami. Na początku tego roku wskaźnik obłożenia w całym kraju szacowano na około 50%. Dla właścicieli nieruchomości biurowych nadal istnieje realne zagrożenie, że wskaźnik obłożenia pozostanie niski, a w rezultacie wartość nieruchomości spadnie.
US offices are sitting empty – business owners will have to adapt. A significant swath of our downtown office space is sitting empty. New York, Chicago, Atlanta, Los Angeles, Denver, Philadelphia, San Francisco, Houston, Dallas and other big cities are experiencing record-high office vacancies as workers keep working from home and companies keep letting them. Some face-time is necessary but we’re never going to go back to a 100% in-the-office policy, and companies that attempt this will lose talent to those that adapt to the shift.”
WPC ogłasza strategię odejścia od nieruchomości biurowych
W czwartek 21 września, WP Carey przekazało akcjonariuszom, że zamierza wydzielić biurową część biznesu, która odpowiada za ok 16% czynszów. Część nieruchomości zostanie wydzielona a część sprzedana zgodnie z informacjami powyżej. Ogłoszony przez WPC plan strategiczny w znaczący sposób przyspiesza proces odejścia spółki od nieruchomości biurowych:
Jason Fox, W. P. Carey’s Chief Executive Officer
While we’ve meaningfully reduced our office exposure in recent years, the plan we’ve announced this morning vastly accelerates our exit from office — enhancing the overall quality of our portfolio, improving the quality and stability of our earnings, and incrementally benefiting our credit profile
Zarząd wyraźnie postrzega to zagrożenie jako bardzo realne i pomimo wysokiego wskaźnika obłożenia swoich aktywów biurowych, podjął decyzję o zmniejszeniu ryzyka dla akcjonariuszy, jednocześnie wykorzystując część wpływów do zmniejszenia ogólnej dźwigni finansowej przedsiębiorstwa.
Choć informacja, którą firma ogłosiła w tym tygodniu jest dość niespodziewana to jednak śledząc udział nieruchomości biurowych w ABR spółki spadł on z 30% w 2015 do 16,1% obecnie.
Patrząc na sprzedawane nieruchomości biurowe na tle ogólnych danych z rynku wydają się one atrakcyjne. 70 nieruchomości wynajmowane przez rząd Hiszpanii ma max. obłożenie, a średnio ważony okres najmu to 11,5 roku. Pozostałe 17 nieruchomości znajdujących się w tym portfelu ma wskaźnik obłożenia na poziomie 86,7%, a okres umowy najmu wynosi 8,2 roku.
Zarząd ujawnił jednak, że spodziewa się wpływów w wysokości około 800 milionów dolarów. Oprócz tego około 140 milionów dolarów niespłaconego zadłużenia hipotecznego powinno zostać przekazane przez WP Carey nabywcom tych nieruchomości.
Druga transakcja polega na wydzieleniu niektórych aktywów biurowych. Kierownictwo nazywa firmę Net Lease Office Properties, (NLOP). Będzie się w nim znajdować jedynie 59 nieruchomości, które wynajmuje łącznie 62 najemców. Chociaż liczba nieruchomości jest mniejsza, powierzchnia jest większa i wynosi 8,7 miliona stóp kwadratowych. Oprócz tego ABR jest znacznie wyższy i wynosi 141 milionów dolarów. Współczynnik obłożenia dla tych nieruchomości wynosi 97,1%. Natomiast średni ważony okres najmu jest znacznie krótszy i wynosi 5,7 roku. 89% ABR związanego z tymi nieruchomościami pochodzi z Ameryki Północnej, a reszta pochodzi z Europy. Dla porównania, sprzedawane nieruchomości uzyskują około 31% swojego ABR z Ameryki Północnej, a reszta pochodzi z Europy. NLOP zostanie obciążona długiem w wysokości 169 mln
Po sfinalizowaniu tej transakcji WP Carey będzie generować ABR o wartości około 1,25 miliarda dolarów rocznie. Ruch ten rzeczywiście wydłuża średni ważony okres najmu pozostałych nieruchomości z 11,2 roku do 11,9 lat, powodując jednocześnie wzrost wskaźnika obłożenia z 99% do 99,3%. To samo w sobie jest z pewnością pozytywne.
Restart dywidendy
Oczywiście utrata części czynszu przełoży się na spadek adjusted funds from operations, czyli wskaźnika AFFO. Co również będzie miało wpływ na dywidendę. WPC planuje przeznaczać 70-75% AFFO. Spadające zyski przełożą się na spadek dywidendy do poziomu ~3,25 USD co przy aktualnej cenie daje blisko 6% stopę dywidendy. Ruch ze strony zarządu WPC odbieram pomimo redukcji dywidendy dość pozytywnie.
Do naszego portfela trafią po cenie zamknięcia z czwartkowej sesji WPC, O oraz Amkor – ilości i dokładne ceny napiszę w komentarzu pod wpisem po wykonaniu transakcji. Przypominam, że nasz portfel możecie śledzić tutaj:
Najnowsze komentarze