Nieruchomości tracą na wartości

O kiepskim czasie dla rynku nieruchomości, mówiono już od jakiegoś czasu. III kwartał 2022 pokazał, że straty głównych spółek deweloperskich są dość spore, a sam indeks WIG-Nieruchomości mocno spada.

Niskie wyniki finansowe deweloperów

Rynek mieszkań już od dłuższego czasu nie jest w najlepszej kondycji. Nie pomaga mu inflacja i podwyższane w reakcji na nią stopy procentowe. Coraz mniej osób chce w dobie tak wysokiej inflacji lokować swój kapitał w nieruchomościach. A nawet jeśli chcemy, większość z nas zwyczajnie nie ma na to środków. Widać to mocno zarówno w wynikach finansowych spółek za ostatni kwartał, jak i wykresie WIG-Nieruchomości, który od sierpnia notuje mocne spadki.

Jak zwraca uwagę portal Bankier.pl koniec III kwartału to także czas pokazywania przez firmy raportów sprzedażowych. A te, jeśli weźmiemy na tapetę firmy deweloperskie, były, mówiąc w skrócie, bardzo złe. Przykładowo, firma Atal, jedna z największych polskich spółek deweloperskich, sprzedała w ostatnim kwartale tylko 376 lokali. W roku poprzednim, w kwartale analogicznym, było to 1166 mieszkań, czyli o 68 procent więcej. Sprzedaż w przypadku spółki Develia spadła natomiast o 40 procent rok do roku. Mniejsza Wikana zanotowała wynik sprzedażowy o 67 procent niższy, niż rok temu, a Dekpol o 55 procent.

Co wpływa w największej mierze na kłopoty deweloperów? Przede wszystkim, rynek zabijają drogie kredyty hipoteczne, które uniemożliwiają nowym nabywcom lokowanie kapitału w nieruchomościach. Rosnące stopy procentowe wpływają także na duże ryzyko niewypłacalności tych kredytobiorców, którzy już zdecydowali się na zakup mieszkania. W perspektywie długoterminowej sprawia to, że banki podwyższają standardy, jakie muszą spełnić klienci. Nie jest to zresztą tylko kaprys banków. W marcu KNF wystosowała do banków list z wytycznymi, które obligują je do zaostrzenia kryteriów weryfikacyjnych. W procesie tym banki powinny uwzględnić minimalną zmianę poziomu stopy procentowej do 5 punktów procentowych (do tej pory było to 2,5 punktów).

Inflacja we wrześniu – wyższe czynsze i mała podaż

Początek miesiąca to także raporty GUS, na które wielu Polaków czeka z niecierpliwością. Jak wynika z ostatniego zestawienia, w II kwartale 2022 roku, ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 12,4 procent rok do roku.

Wysokie ceny, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, spowodowane były wieloma czynnikami. Między innymi były to wysokie koszty energii czy materiałów budowlanych.

Dużo mówi się ostatnio także o bardzo wysokich czynszach mieszkań na wynajem. W tym przypadku kluczowy jest element niskiej podaży i wysokiego popytu. Sporo mieszkań zostało wynajętych uchodźcom z Ukrainy, jednak duże ceny wynikają głównie z faktu, że najemcy podwyższają czynsze z uwagi na wysokie koszty własne oraz duże zapotrzebowanie rynkowe. Wiele osób, które myślały o kupnie domu czy mieszkania, musiało zweryfikować swoje plany i często ostatecznie postanawiało pozostać przy wynajmie lokalu od kogoś. Z drugiej natomiast strony, drogi wynajem jest także reakcją na drogie kredyty. Coraz częściej osoby, które mają mieszkanie obciążone hipoteką, wynajmuje je, aby przy pomocy lokatorów spłacić swe zobowiązania.

W kwestii sprzedaży mieszkań, analitycy wskazują natomiast na zastopowanie nowych inwestycji i obniżanie cen mieszkań już istniejących. Z uwagi na brak nabywców, często stoją one puste.

Co dalej z rynkiem nieruchomości?

Choć ostatnie miesiące na pewno nie były dla deweloperów szczęśliwym okresem, to pojawiają się głosy, że rynek mieszkaniowy może w 2023 roku wyjść na prostą, jednak nie obejdzie się to bez wyrzeczeń. Główną przeszkodą, jaką obecnie spotykają deweloperzy, są wysokie koszty budowy mieszkań (także przez odpływ pracowników z Ukrainy, którzy pracowali w Polsce za dużo niższe stawki, niż Polacy), i niemożność znalezienia nabywcy w cenie, która byłaby zadowalająca. Jak możemy przeczytać m.in. w raporcie Evaluer Index 2022, przygotowanym przez Emmerson Evaluation, wielu kredytobiorców, którzy teraz są w trudnej sytuacji, zdecyduje się prędzej czy później sprzedać swoje mieszkania w atrakcyjnej cenie. Dlatego też warto w najbliższym czasie wypatrywać na rynku wtórnym promocji cenowych.

Podsumowanie

Firmy deweloperskie są ostatnio w sporym kryzysie. Z uwagi na rosnące ceny kredytów, a także nowe wytyczne KNF w sprawie kredytów hipotecznych, mało kto decyduje się obecnie na zakup nowego mieszkania. Dobrze radzi sobie natomiast wynajem mieszkań, którego ceny są obecnie na bardzo wysokim poziomie. Wygląda na to, że jeśli rynek nieruchomości ma uniknąć krachu, deweloperzy będą musieli mocno obniżyć swoje ceny.