Kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem do tej pory są standardowymi kredytami udzielanymi przez banki. Zależne są one od WIBOR, czyli od stopy procentowej, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom. Owa stopa procentowa zmienia się codziennie. Do tego przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu doliczana jest marża banku. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ma zmienić ten stan rzeczy.
WIBOR 3M – aktualnie jeszcze na bardzo niskich poziomach
Notowania WIBOR 3M na przestrzeni ostatnich 10 lat pokazują wyraźnie, że w ostatnich latach notowania znajdują się na historycznych minimach i wiele wskazuje, że ze spodziewanym wzrostem inflacji trend ten może zacząć się powoli obracać.
money.pl
W III kwartale 2019 r. banki udzieliły 59 707 kredytów hipotecznych o rekordowej wartości 16,874 mld zł. Niemal 100% z nich oprocentowanych było według zmiennych stóp procentowych
Sytuacja ta ma ulec zmianie, gdyż zgodnie z nową rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny oferować klientom nie tylko kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej, ale również te o stałej stopie procentowej. KNF oczekuje też, że rekomendacja zostanie wprowadzona przez banki i oddziały instytucji kredytowych nie później niż do ostatniego dnia 2020 r. (banki spółdzielcze dostały na jej wprowadzenie więcej czasu – do końca 2022 r.). Kredyty o stałym oprocentowaniu mogą więc dać przewagę w przypadku m.in nagłego wzrostu WIBOR.
A co jeśli WIBOR 3M wzrośnie o 5%?
Poniżej przedstawiłem wyniki symulacji wzrostu WIBOR 3M o 1% i jego wpływ na wzrost wysokości miesięcznej raty. Kredyt na 30 lat na kwotę 350 tysięcy, raty równe, marża baku 2%
Wzrost WIBOR 3M o 1% przełożyłbym się na wzrost raty o 46 zł co dla większości kredytobiorców nie byłoby zapewne mocno odczuwalne natomiast wzrost o 4% do poziomu 5,71% dałby już podwyższenie raty aż o 632 zł – jest to oczywiście bardzo czarny scenariusz, ale należy mieć na uwadze, że 6 lat temu WIBOR 3M był na 5% poziomach.
W tej chwili w swojej ofercie kredyty ze stałym oprocentowaniem posiadają trzy banki: ING Bank Śląski, PKO Bank Polski, Santander Bank. Poniżej porównanie kredytów ze zmienną i stałą stopą oprocentowanie (przez 5 lat) dla ING i Santander:
Jak widać oferta w banku ING jest dość bogata a średnia różnica między kredytem z oprocentowaniem stałym i zmiennym to ~0,2%, w Santander natomiast różnica ta to ~0,45%.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – czy warto?
Na to pytanie jak zwykle, każdy musi odpowiedzieć sobie sam. Na pewno jest to rozwiązanie, które daje kredytobiorcy przez 5 lat świadomość wysokości płaconej w tym okresie raty (pomimo niewiele wyższego na tą chwilę oprocentowania w porównaniu do kredytów ze zmiennym oprocentowaniem) co pozwoli lepiej zaplanować budżet domowy i spać nieco spokojniej.
[1] EMF Hypostat Raport 2018 s.41
Dobry art. Uważam, że warto jednak pod warunkiem, że wchodzimy z odpowiednio wysoim wkładem własnym (30%+) a kredyt bierzemy na średnio-krótki okres (10lat). Przez 5lat 0 niespodzianek, później dostajemy nową 5cio letnią perspektywę.
Z powyższego wynika, że nie jest to kredyt dla wszystkich. Tzn. Trzeba mieć kapitał początkowy i być gotowym na wyższe raty.
Pozdrawiam
W tej chwili rata będzie niewiele wyższa, a pięcioletnia perspektywa stałości wysokości raty jest kusząca – ale jak napisałem w podsumowaniu, każdy indywidualnie musi podejść do zagadnienia. Pozdrawiam
dość istotne jest gdzie będą zmierzać stopy procentowe. niektóre kraje mają ujemne. u nas ostatnio inflacja rośnie, więc jest ryzyko podniesienia stóp. jakiś czas temu była też mowa o likwidacji wibor’u.
a jak może się zmieniać oprocentowanie ? podam swój przykład. koniec 2012, oprocentowanie łączne 6.01%, 2013 3.73%, 2014 3.08%, 2015 2.8%, 2020 2.79%.
cena nieruchomości też wtedy w trendzie spadkowym. prawie idealny dołek w 2012 dla Warszawy.
Poszczęściło się :) ja niestety stoję od 2-3 lat przed decyzją o zakupie mieszkania – ceny są dla mnie przynajmniej w Bydgoszczy nie do zaakceptowania – ale czy będą spadały – wątpię. Co do likwidacji WIBOR tak na pewno był taki pomysł – na czym aktualnie to stoi muszę sprawdzić.
no niestety obecnie nieciekawy moment na zakup, nie obserwuję, bo już mam mieszkanie. aż się zdziwiłem ostatnio jak są wyceniane mieszkania na moim osiedlu, coś z 30% drożej niż jak kupowałem (kupowałem na rynku wtórnym). co do kredytu to nie do końca szczęście ;) dostałem cynk że tak będzie. banki zmieniają prowizje wraz ze ze zmianą wiboru. wibor spada to marża w ofercie rośnie. złożyłem wniosek o kredyt nie mając jeszcze wybranego mieszkania do zakupu. bo marża obowiązuje ta z oferty z dnia złożenia wniosku. to że wniosek modyfikujesz przez pół roku to nikogo nie obchodzi :) dzięki temu mam marżę z czasów jak wibor był po 5%, a 3 mc po uruchomieniu kredytu już było 2.8%, a marża 1% została
jeszcze dodam że banki nigdy nie były przyjazne dla klientów. pewnie oferty o stałym oprocentowaniu pojawiły się bo banki spodziewają się spadku stóp procentowych i wolą mieć stałe oprocentowanie. warto tu popatrzyć co się dzieje ze stopami procentowymi w krajach gdzie takie kredyty są preferowane.
czekam na pozwy w stylu kredytów frankowych że bank ich oszukał, bo mając kredyt o oprocentowaniu zmiennym byliby w lepszej sytuacji. tak jak to było jakiś czas temu z opcjami walutowymi. No ale to tylko spekulacja i “wieszczenie zagłady” ;)
“Sytuacja ta ma ulec zmianie, gdyż zgodnie z nową rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny oferować klientom nie tylko kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej, ale również te o stałej stopie procentowej. KNF oczekuje też, że rekomendacja zostanie wprowadzona przez banki i oddziały instytucji kredytowych nie później niż do ostatniego dnia 2020 r ” – ja spodziewam się wzrostu stóp procentowych – przy rosnącej inflacji. Znajomy był ost. w banku i Pani poinformowała go, że ma obowiązek przedstawić mu jak kształtował się WIBOR w ostatnich latach i że musi mieć świadomość, że może on wzrosnąć.
Ja mam kredyt ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Sytuacja jest nieporównywalna z klientami, którzy brali kredyty we frankach. Przecież jeśli stopy procentowe pójdą mocno w dół to pójdę do innego banku i wezmę kredyt hipoteczny na spłatę tego mojego kredytu i sprawa załatwiona.