REIT (ang. Real Estate Investment Trusts) – funkcjonujące w wielu krajach na świecie fundusze lub spółki, które specjalizują się w prowadzeniu inwestycji na rynku nieruchomości, zarówno tych mieszkaniowych, jak i komercyjnych pod wynajem jak np. biurowce, magazyny i centra handlowe.
REIT powstały w latach 60. w USA, dziś działają w 36 krajach na świecie, a wartość zarządzanych przez nie aktywów wynosi ponad 1,7 bln dolarów. W Europie, jako pierwsza REIT-y wprowadziła Holandia.
REIT-y wyróżnia specjalny status podatkowy, zazwyczaj są to szczególne zwolnienia z podatku dochodowego, związanego z prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu nieruchomości oraz posiadaniem udziałów w spółkach zależnych prowadzących taką działalność. Jest to jedna z zachęt dla inwestorów indywidualnych, żeby jednak uzyskać to uprzywilejowanie potrzebne jest spełnienie szeregu warunków, w tym przede wszystkim wypłacanie akcjonariuszom (w zależności od lokalnych regulacji) 80-90 proc. zysku. Dlatego też działalność REIT-ów wymaga stosownego ustawodawstwa oraz regulacji prawnych. [1]
Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca firmy LBC INVEST.
Brak podwójnego opodatkowania to tylko jeden z atutów REIT-ów. Wyróżniają się one również satysfakcjonującą rentownością, gwarancją regularnie wypłacanej dywidendy, profesjonalną obsługą, czy możliwością dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Mogą działać jako stabilne narzędzie gromadzenia kapitału przez konkretne grupy inwestorów indywidualnych, mogących lokować tam nawet niewielkie kwoty. W ostatnich kilkunastu latach w USA REIT-y okazywały się najbardziej zyskowną klasą aktywów wśród najpopularniejszych typów inwestycji.
Fundusze REIT funkcjonują na rynku nieruchomości. Dzięki temu inwestorzy w prosty sposób mogą uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości. REIT jest firmą, która jest właścicielem, operatorem lub głównym finansującym nieruchomość. W zdecydowanej większości państw, aby instrument finansowy mógł zostać zakwalifikowany jako REIT musi spełnić następujące główne wymagania:
- Co najmniej 75 proc. przychodu musi pochodzić z rynku nieruchomości, oprocentowania hipoteki lub też sprzedaży nieruchomości,
- Co najmniej 90 procent dochodu musi zostać wypłacone w postaci dywidendy,
- 75% aktywów ogółem musi zostać zainwestowane w nieruchomości,
- REIT musi posiadać co najmniej 100 udziałowców
- 5 największych udziałowców nie może posiadać więcej niż 50 procent udziałów,
Istnieją trzy typy REIT’ów:
- Equity REITs – najpopularniejsze wśród inwestorów. Przychody pochodzą z posiadanych nieruchomości na wynajem oraz sprzedaży aktualnych nieruchomości.
- Mortgage REITs – zajmują się inwestowaniem w kredyty hipoteczne. Jest to bardziej ryzykowany fundusz, ponieważ zajmuje się udzielaniem pożyczek na kredyty hipoteczne. Ich zysk generowany jest przez odsetki od udzielonego kredytu.
- REITy mieszane – łączą dwa typy funduszy powyższych funduszy.
Zakwalifikowany fundusz jako Real Estate Investment Trust nie płaci podatku CIT. Jest to podatek od dochodów przedsiębiorstw, czyli podatek bezpośredni obciążający dochody uzyskane przez osoby prawne. Osoba, która zakupiła fundusze REIT zapłaci podatek od dywidendy.
Na jakich zasadach będą działały REIT-y w Polsce ?
O stworzeniu polskich REIT dyskutowano już o kilku lat w związku z dynamicznym rozwojem polskiego rynku nieruchomości komercyjnych i jednoczesnym brakiem w polskim systemie prawnym podmiotów dedykowanych temu rynkowi. W ostatnim okresie dyskusja była nakierowana już nie tyle na potrzebę ich uregulowania, co na zakres działalności oraz formę prawną takich podmiotów. Ostatecznie opowiedziano się za ograniczonym modelem, w którym mianem polskiego REIT mogą zostać określone polskie publiczne spółki akcyjne, inwestujące w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem, w projekcie ustawy określane jako F.I.N.N. – firmy inwestujące w najem nieruchomości.[2]
Do powszechności REIT-ów w Polsce mogą przyczynić się zachęty podatkowe i prawne przewidziane w ustawie. Są to np. nominalnie niższy CIT pod warunkiem wypłaty dywidendy, zwolnienia dywidend od podatku dochodowego oraz obowiązek wypłaty dywidendy.
Według analizy CBRE w pierwszym półroczu 2019 w Polsce transakcje inwestycyjne w nieruchomości komercyjne osiągnęły blisko 2,77 mld euro, co czyni nas największym tego typu rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej[3]. Jednak zaledwie 1 proc. pieniędzy z tej puli wpłynął od polskich inwestorów, reszta kapitału pochodziła głównie z Azji, Europy Zachodniej i Afryki.
W ostatnim czasie minister rozwoju Robert Nowicki zapowiedział powrót do prac nad wprowadzeniem legislacji REIT spółek inwestujących w nieruchomości, których głównym zadaniem jest wypłacanie zysków akcjonariuszom. Koncepcja miała już kilka odsłon, na co decydenci powinni zwrócić uwagę przy nowej propozycji?
Poniżej linku do wywiadu z Kamilem Osińskim – z liderem prawa nieruchomości w Grupie Rynku Nieruchomości EY
Jak wspomniałem na samym początku wpisu fundusze typu REIT są bardzo popularne w USA. Jednym z najpopularniejszych wsród inwestorów REITem jest O – Realty Income Corporation, który 21 stycznia dołączył do grona Dywidendowych arystokratów S&P500 podnosząc dywidendę 26 rok z rzędu. Aktualna stopa dywidendy nie jest zbyt wysoka – wynosi ~3,5% jednak w okresie przeceny DY>5%.
REIT o trikerze O cieszy się szczególną popularnością ze względu na wypłacaną dywidendę co miesiąc.
O – Realty Income Corporation jest to to REIT, który uważnie obserwuję i jest jedną z pozycji, która chciałbym aby znalazła się w dywidendowym portfelu spółek zagranicznych – z tym jednak poczekam na “atrakcyjniejszą” stopę dywidendy.
W obecnym trendzie i popularności rynku nieruchomości polskie F.I.N.N. mogły by się stać naprawdę ciekawą propozycją dla inwestorów. Czy i kiedy pojawią się one na rynku? – tego nie wiemy, bo jak widać prace trwają od dawna a ich efektów nie widać.
—————————————————————–
[1] https://biznes.newseria.pl/biuro-prasowe/reity-szansa-na,b330695986
[2] https://www.pwc.pl/pl/artykuly/2018/czas-na-polskie-reit-y.html
[3] https://biuroprasowe.cbre.pl/72708-w-polski-rynek-nieruchomosci-komercyjnych-inwestuje-sie-najwiecej-ale-brakuje-rodzimego-kapitalu-nbsp
Najnowsze komentarze