Brakuje możliwości inwestowania kapitału w taki sposób, aby można było generować odpowiednie zyski i jednocześnie spokojnie spać. Jeśli zastanowić się nad możliwościami inwestycyjnymi, szybko można zauważyć, że stare, ale sprawdzone strategie inwestycyjne nie działają tak jak kiedyś – mowa o obligacjach, ubezpieczeniach na życie, lokatach terminowych itd. O zysku prawie w ogóle nie ma mowy.
Nic dziwnego, że wielu inwestorów podąża za obecnym trendem inwestycji w nieruchomości. Prasa branżowa cały czas dba o dobre imię nieruchomości jako inwestycji o wysokiej stopie zwrotu. I za każdym razem, gdy liczba przewodników o obiecujących tytułach w księgarniach internetowych inflacyjnie wzrasta, nadchodzi czas, aby zatrzymać się na chwilę i wystawić na próbę argumenty za i przeciw inwestycjom w nieruchomości.
Jest to artykuł, który porównuje wady i zalety nieruchomości oraz klasycznych inwestycji kapitałowych, czyli akcji. Dlaczego akcje? Dlatego, że od blisko 6 lat zajmujemy się analizami technicznymi i fundamentalnymi polskich spółek akcyjnych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych i każdego dnia dokładamy cegiełkę celem pobudzenia polskiego rynku kapitałowego.
Jak zacząć inwestycje?
Aby zainwestować w aktywo, należy najpierw uzyskać dostęp do wybranego rynku. Dostęp do obu aktywów jest prosty: za pośrednictwem maklera lub domu maklerskiego (Ranking Domów Maklerskich).
Zarówno w przypadku nieruchomości, jak i akcji, trzeba poświęcić sporo czasu na wybór odpowiedniej nieruchomości czy odpowiednich akcji. Na całym świecie istnieje setki tysięcy firm, których akcje można kupić; w Polsce liczba ta wynosi paręset. Znalezienie tych, które są obiecujące i odpowiednie dla postawionych celów inwestycyjnych – to największy kłopot. W przypadku nieruchomości wybór jest bardziej ograniczony. Natomiast i tutaj trzeba należy dokonać szeregu analiz, aby znaleźć odpowiednią nieruchomość.
Wejście w inwestycję nieruchomościową wiąże się zazwyczaj z istotnym nakładem finansowym, który przeważnie rozpatruje się jako inwestycję długoterminową (liczona na dziesiątki lat). Obecne niskie stopy procentowe ułatwiają inwestycje na rynku nieruchomości, co napędza popyt na nieruchomości, czego konsekwencją jest stały wzrost cen nieruchomości (nie tylko w Polsce).
Który z tych aktywów wybrać? Akcje mają tą zaletę, że rynek jest bardziej przejrzysty (raporty kwartalne, wykres), a nakład inwestycyjny nie jest tak duży, jak w przypadku nieruchomości.
Koszty
Jeśli decyzja padła na zakup nieruchomości, należy odo ceny nieruchomości doliczyć szereg dodatkowych kosztów:
a) Prowizja maklera
Nie ma regulacji prawnej dotyczącej tego, kto musi płacić opłatę za pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości. Przeważnie opłatę tę ponosi sprzedający, ale spotykane są także rozwiązania dzielenia kosztów na sprzedającego i kupującego.
b) Podatek od Czynności Cywilnoprawnych
Podatek od czynności cywilnoprowanych (PCC), to podatek którym obciążone są niektóre czynności prawne niepodlegające opadtkowaniu podatkiem VAT. Podatek PCC w odniesieniu do zakupu mieszkania występuje wtedy, gdy zakup nieruchomości następuje z rynku wtórnego i nie został naliczony podatek VAT. W przypadku zakupu mieszkania, podatek od kupna nieruchomości w postaci podatku PCC w wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości oblicza i odprowadza notariusz, a jego kosztem obciążany jest kupujący.
c) Notariusz
Zakup mieszkania, to także taksa notarialna, która zależna jest od wartości nieruchomości. Nieruchomość, która kosztuje powyżej 60.000 zł, ale mniej niż 1.000.000 zł wymagać będzie zapłacenia taksy notarialnej w wysokości 1.010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60.000 zł.
A koszt zakupu akcji? Koszty jednej lub kilku transakcji na akcjach o wartości np. 300.000 zł są zdecydowanie mniejsze. Zarządzanie kontem maklerskim jest zazwyczaj bezpłatne – odsyłam w tym miejscu do naszego Rankingu Domów Maklerskich. W przypadku zakupu pakietu akcji za 300.000 zł na sesji giełdowej należy liczyć się z opłatami w wysokości 870 zł (przy wysokości prowyzji na poziomie 0,29%).
Poza tym, nieruchomości niszczeją, niezależnie czy są zamieszkiwane przez nas czy przez najemcę. Zawsze trzeba liczyć się z kosztami napraw: czy to kranu, lodówki, czy rozbitej dachówki. Ponadto należy pamiętać o ubezpieczeniach, a w przypadku zakupu mieszkania na kredyt bez wymaganego wkładu własnego, ilość ubezpieczeń ponownie wzrasta). Powstałe koszty można starać się wepchnąć w najem czy czynsz.
Nie należy zapominać o podatku od nieruchomości: dotyczy on każdego właściciela nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej, który obliczany jest na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Pod względem kosztów, widoczna jest przewaga akcji nad nieruchomościami, ponieważ oprócz znacznie wyższych kosztów zakupu, nieruchomości generują znaczne koszty bieżące.
Stopa zwrotu
Na wartość oraz przychód z nieruchomości składa się wzrost wartości nieruchomości i dochód z wynajmu. W przeciwieństwie do tego, co często się twierdzi, nie sposób ocenić stopę zwrotu z nieruchomości na samym początku, ponieważ ani dochód z wynajmu, ani tym bardziej rozwój wartości nieruchomości nie jest w zupełności do przewidzenia.
Aby ustalić stopę zwrotu z akcji ustala się kurs akcji i/lub stopę dywidendy. Ponadto codzienna wycena akcji podczas sesji, to kolejna przewaga nad rynkiem nieruchomości, który wyceniany jest w bardziej mozolny sposób. Przewaga akcji nad nieruchomościami jest wyraźna: potencjał zwrotu z akcji jest zdecydowanie wyższy niż z nieruchomości. Oczywiście, wahania są widoczne każdego dnia i trzeba być w stanie je przesiedzieć. Na ten przykład niemiecki indeks DAX30 od początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku wzrósł o ponad 500 %. Ponadto jest spora liczba akcji, która generuje jeszcze lepszą stopę zwrotu.
Ryzyko
Akcje i nieruchomości mają wspólne, specyficze ryzyko. W przypadku obu aktywów oprócz ogólnego ryzyka rynkowego istnieje również ryzyko podatkowe i prawne.
Akcje mogą ulegać wahaniom, ich wartość może zbliżać się do zera, a dywidendy mogą nie zostać wypłacone. Historia polskiego rynku kapitałowego zna wiele niechlubnych przykładów. Inwestycje w akcje moga być ryzykowne, jeżeli zakup nie jest przemyślany.
Ryzyka związane z nieruchomościami nie są tak oczywiste. Oczywiście istnieje ryzyko, że wartość nieruchomości nie rozwinie się zgodnie z oczekiwaniami lub że ulokowano kapitał w niewłaściwej lokalizacji. Mogą wystąpić wady konstrukcyjne czy można też skończyć z koczowniczymi najemcami. Oprócz ryzyka związanego z finansowaniem (jak będą się kształtować stopy procentowe kredytów?), istnieje również ryzyko utraty płynności: jeśli zaistniała nieoczekiwana potrzeba pozyskania kapitału, nieruchomości będzie ciężej spieniężyć niż akcje.
Elastyczność
Nie można po prostu sprzedać nieruchomości z dnia na dzień. W rzeczywistości, życie ma w zanadrzu niespodzianki, które sprawiają, że może być to konieczne. Na przykład:
- zmiana pracy, która wymaga przeprowadzki
- rozwód i niemożność finansowania nieruchomości
- utrata pracy
W nagłych wypadkach można sprzedać akcje w szybkim czasie. A zrealizowane pozycje po paru dniach zamieniają się z należności w gotówkę, którą można wypłacić z konta maklerskiego. Oczywiście moż też zdarzyć się niefortunny czas na sprzedaż akcji, jakim jest na przykład bessa. W takim wypadku można sprzedawać akcje częściowo. Kolejny punkt za tym, że inwestycje w akcje są lepsze.
Dywersyfikacja
Ważną zasadą przy inwestowaniu pieniędzy jest nie wkładanie wszystkich jaj do jednego koszyka. Dywersyfikacja to magiczne słowo. Pieniądze należy w najlepszym przypadku rozłożyć na różne klasy aktywów, różne branże, a nawet kraje. Cena wywoławcza nieruchomości jest wysoka, zwykle w średnim lub wyższym 6-cyfrowym przedziale. Kto ma odpowiedni kapitał, będzie mógł kupić nieruchomość bez większego problemu.
Standardowym przypadkiem jest jednak to, że cały posiadany kapitał i dodatkowe środki finansowe są wkładane w wymarzoną nieruchomość. Głównie chodzi o realizację marzenia o własnym domu, o którym pragnie większość polaków.
Z drugiej strony, jeśli dokona się inwestycji tej samej kwoty w akcje, można rozłożyć ją na wiele różnych spółek w różnych sektorach, zdywersyfikować walutę i w ten sposób ograniczyć swoje ryzyko. Jeśli firma lub cała branża znajduje się w przewidywalnych trudnościach, można odpowiednio wcześnie zareagować i dopasować portfel. Inwestycje w akcje łatwiej dywersyfikować.
W przypadku jednej nieruchomości nie ma możliwości szybkiego reagowania na trudności rynkowe.
Wniosek: Inwestycje w akcje
Nieruchomości mogą stanowić problem. Wiążą kapitał na długi czas, a pole manewru do dalszych inwestycji jest ograniczone. Ponadto należy dbać o tę inwestycję. Potencjał rentowności pozostaje jednak niższy niż w przypadku akcji. Uważamy, że największe korzyści płyną z akcji – jeśli chodzi o długoterminową inwestycję i dlatego też nadal stawiamy na inwestycje w akcje.
Najnowsze komentarze